Pourquoi investir en fonds immobilier ?

Qu’est-ce que les fonds immobiliers ?

Les fonds Immobiliers (Real Estate ou RE) sont des investissements comportant tout ou partie d’investissements en immeubles physiques ou en sociétés de gestion immobilières. Il en existe différents types.

Chaque fonds / société définit sa politique d’investissement : le ou les secteurs immobiliers dans lesquels il investit (habitation, loisirs, bureaux), le secteur géographique, le type de revenus et le montant à investir. Les fonds immobiliers, s’ils sont conseillés comme un investissement à long terme, n’ont pas de date de fin. Tous les placements présentés distribuent le plus souvent chaque trimestre ou chaque année, un revenu basé in fine sur les loyers perçus des différents complexes gérés. Dans le cas d’un organisme, l’investisseur recevra un revenu, et un dividende dans le cas d’une société.

Ses avantages

Des fonds réglementés, y compris via une assurance vie

Les fonds sont agréés par l’autorité de tutelle (Autorités des Marchés Financiers) et répondent aux règles des autres fonds « alternatifs » en termes de contrôles et processus (valorisation, information régulière). Les OPCI peuvent être souscrits dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

Assurant sur le long terme un rendement supérieur à l’immobilier locatif

Le rendement est plus stable dans le temps, à l’image de l’immobilier sous-jacent, que les placements boursiers. De plus, l’immobilier locatif en direct, présente un rendement réel (après impôts et charges) peu attractif dans les grandes villes (le plus bas taux est à Paris et oscille entre 2 et 3%). Dans les petites villes, des taux nets allant jusqu’à 8% sont mis en avant : cependant, ces taux sont théoriques et n’incluent pas le plus souvent le taux de vacation qui peut être élevé hors des zones en tension.

Sur des études à très long terme, l’immobilier de manière globale, présente un rendement moyen annuel brut moyen annuel autour de 3%. Les OPCI permettent également être financés avec l’utilisation du crédit ce qui introduit un effet de levier semblable à celui dont l’épargnant peut bénéficier dans le cas d’achat immobilier. Cette solution permet également d’optimiser la fiscalité liée à la distribution de revenus.

Par ailleurs, il existe également des formules de garantie partielle du capital dans certains fonds. Globalement, les SCPI affichent les rendements les plus élevés du fait qu’elles ne comprennent pas de parts d’actifs boursiers plus volatiles d’une année à l’autre. Les rendements SCPI affichés par les sociétés spécialisées vont de 4 à 8%.

Des investissements adaptés, avec un revenu régulier

Le ticket d’entrée dépend du fonds et de l’épargne disponible : à partir de 100 euros voire moins sur certains fonds grand public, le marché immobilier locatif devient accessible. De plus, les fonds distribuent en général chaque trimestre ou semestre la majeure partie des loyers perçus et les plus-values de ventes.

Ils permettent de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sous conditions

La SPPICAV, la SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés, sous réserve notamment de distribuer une part significative de ses revenus et plus-values. Sous conditions, certains investissements donnent lieu également à des réductions d’impôts sur le revenu.

Le marché se développe, avec une part d’investissement durable

Les OPCI s’orientent également vers la promotion de caractéristiques Environnementales, Sociales et de Gouvernance (ESG) dans leur stratégie d’investissement et de gestion (fonds « art.8 ») : limiter les émissions de gaz à effet de serre des immeubles, tenir compte de l’obsolescence des bâtiments et anticiper les évolutions de la réglementation environnementale ; renforcer la valeur sociale des bâtiments en favorisant la santé et le bien-être des occupants, favoriser des offres de services attractives ; favoriser les meilleures pratiques d’usage et de gestion. Ces engagements font l’objet d’un rapport annuel.

Ses inconvénients

Conserver son investissement sur le long terme

Il est conseillé de conserver ces investissements à long terme (8 à 10 ans voire 20 ans), comme le sous-jacent qui est l’immobilier.

En sortir peut prendre du temps

Les fonds immobiliers autorisent les investissements / désinvestissements à tout moment, cependant ils sont peu « liquides ». Il faut compter plusieurs semaines de traitement et cela peut prendre du temps lorsque la demande de rachat est forte, une limite de rachat par période pouvant être prévue dans le fonds. Le temps nécessaire pour recouvrer son placement se situe entre 2 et 18 mois. Les OPCI sont plus ouverts et valorisés 2 fois par mois le plus souvent. Il est donc plus simple de désinvestir son placement.

Les SCPI sont particulièrement illiquides. Tout comme les fonds de private equity, l’épargnant (l’associé) doit demander la vente de ses parts qui peut être réglée par un processus de remboursement prévu (fonds de remboursement) si un acheteur est trouvé ou demander à l’établissement d’en trouver un, ce qui allonge le processus de plusieurs mois. Une commission de cession est perçue, la sortie faisant l’objet de la gestion d’un registre des demandes.

Les revenus ne sont pas garantis

Les revenus distribués régulièrement dépendent de la qualité de la gestion des biens et du marché immobilier attaché aux types de biens. De plus les frais de ces fonds sont élevés par rapport aux autres placements, compte tenu des procédures de traitements, de gestion et d’exploitation des biens : les frais d’entrée peuvent atteindre 12%, les frais annuels 10% auxquels s’ajoutent parfois des frais de cession anticipée.

Le capital n’est pas garanti ou uniquement partiellement

La valeur de la part est en générale diffusée chaque trimestre (valeur de vente). Les biens immobiliers eux-mêmes ne sont évalués qu’une fois par an. La valorisation tient compte de la valeur des biens immobiliers détenus, de la trésorerie générée selon le taux d’occupation et des frais de reconstruction du patrimoine de la société.

En synthèse

Ces produits de Real Estate nécessitent moins d’apport que l’achat direct d’immeuble, permettant d’investir à son rythme et de mutualiser les risques inhérents à l’immobilier locatif avec un ensemble d’épargnants. Un rendement non garanti, mais historiquement intéressant sur des périodes de détention longues. Un bon compromis à l’investissement direct défiscalisé.

Auteurs : Sylvie Champion, Directrice de mission chez Kantor Partners et Olivier Battini, Co-fondateur de Kantor Partners